Antwerpse huurders tegen schepen Els van Doesburg: “Focus in stedelijk woonbeleid op de huurder”
Beste schepen Van Doesburg,Uw uitspraken dit weekend in het mooie huisje op de IKEA-parking en in kranten en tijdschriften zetten ons aan om vijf blinde vlekken in het Antwerps woonbeleid te formuleren. Antwerpen is een stad van huurders. Bijna 60% van uw stadsgenoten en meer dan 70% van de bewoners van het district Antwerpen zijn huurders. De stad telt 44,7% eigenaars en het district Antwerpen met 196.000 inwoners telt slechts 26,4% eigenaars. Daarom: zet in het stedelijk woonbeleid de focus op de huurder.
Door Kris Vanmarsenille in GVA
Woensdag 9 november 2022 om 17:36
In deze rubriek verschijnen ingezonden artikels. De mening van de auteur is niet altijd die van de redactie van Gazet van Antwerpen. Gva.opinie biedt een forum aan mensen uit het brede maatschappelijke veld en houdt daarmee het debat gaande over thema’s die onze regio aanbelangen.
BLINDE VLEK 1: De Woonmaatschappij 2023 mag geen ‘fait divers’ zijn
In uw interview kwam de nieuwe woonmaatschappij-in-wording slechts ‘terloops’ ter sprake. Het idee van minister Diependaele om tot één grote Woonmaatschappij te komen is voor vele gemeenten en kleinere steden een sprong voorwaarts.
Het is belangrijk dat de nieuwe Woonmaatschappij de kwaliteiten van de fuserende maatschappijen zal samenvoegen en bij de overgang van een CVBA naar een BV het coöperatief gedachtegoed centraal zal stellen.
Huurders mogen niet behandeld worden als zwijgende volgers. Hoe kan de betrokkenheid van de burger op een juridisch correcte wijze ingevuld worden bij deze huurcontracten?
De uitdaging is om van huurders geen nummers of anonieme klanten te maken. Een huisbaas moet een gezicht hebben. De denkpiste om een huurdersplatform op te richten per district (en in het grote district Antwerpen per postnummer) kan die vertrouwensband herstellen.
Wellicht is het ook nuttig en zinvol om voor alle huurders, ook de private huurders, ondersteuning te geven. We moeten in huurdersstad Antwerpen werk maken van een sterke Woonmaatschappij die ook huurders op de private markt kan meetrekken in de nieuwe dynamiek.
BLINDE VLEK 2: De Antwerpse private huurmarkt zit in crisis
Niet inzien of niet willen zien dat de private huurmarkt in crisis verkeert, maakt het realiseren van een performant en krachtig huurbeleid onmogelijk. Het erkennen van deze crisissituatie is cruciaal.
Wie voldoende financiële middelen heeft, koopt zijn woonzekerheid af door eigenaar te worden. De meeste stadsbewoners zijn echter niet rijk genoeg – en kunnen dus niet kiezen – en moeten hun heil zoeken op de ‘commerciële’ huurmarkt. Er zijn uiteraard goede huisbazen waarmee men in vertrouwen een huurcontract kan afsluiten, maar er zijn evenveel twijfelachtige situaties. Is het niet de plicht van de overheid om garant te staan voor betrouwbare verhuurders?
Haal de Antwerpse private huurmarkt uit de wooncrisis. We hebben goede huisbazen nodig. Kan de stad Antwerpen aan verhuurders een vergunningsplicht opleggen, zodat men alleen kan verhuren als een conformiteitsattest en een gunstig EPC-attest aanwezig is? Ook kan van overheidswege gekeken worden naar de intrinsieke waarde en de huurwaarde van het pand, zodat de huurprijs niet buiten proporties zal zijn.
BLINDE VLEK 3: De Antwerpse sociale huurmarkt zit in crisis
Er zijn heel wat zwakke punten op de sociale huurmarkt in Antwerpen. In de pers lezen we de volgende uitspraak van u: “Sommige bewoners hebben een hogere energiefactuur dan de huurprijs.” In de wijk Sint-Andries staan onder andere 262 sociale woningen waar de dubbelglasnorm, in werking getreden in 2020, niet gerespecteerd wordt. De dakisolatienorm, in werking getreden in 2015, wordt genegeerd. Er zijn lekkende daken die jaren wachten op herstelling, er zijn verwarmingsinstallaties die niet in orde zijn, de klachtenlijst is lang.
Hoe kan het dat voor deze technische problemen nog geen oplossing werd gevonden? Kan u als voorzitter van de Raad van Bestuur van Woonhaven deze horrortoestanden niet wegwerken? Of is dat moeilijk met uw dubbel mandaat? Als schepen kun je moeilijk jezelf als voorzitter van Woonhaven op de vingers tikken.
BLINDE VLEK 4: Is huren minderwaardig aan eigenaarschap?
In uw interviews gaat u ervan uit dat iedereen, elke huurder, uiteindelijk zal moeten doorgroeien tot eigenaar van een woning. Is uw ideaalbeeld wel een realistische doelstelling?
U doet ook uitspraken over ‘hogere inkomensklasse aantrekken’ en ‘gettovorming’ wanneer men inzet op sociale huisvesting. De grote aanwezigheid van sociale huurders in een wijk zoals Sint-Andries zorgt net voor een sterke sociale samenhang. De hogere inkomensklasse in de luxueuze appartementen integreert zich echter zelden in het wijkleven. Ze leeft met haar rug naar de straat. Huurders zijn en blijven het sociaal kapitaal in onze stadswijken.
Woonzekerheid geeft minder stress. Hoe minder stress, hoe gelukkiger de Antwerpenaar is. Is het geen kerntaak van de schepen van Wonen om voor huurders die woonzekerheid mee te realiseren en voor elke burger een waardige woonplek te voorzien in onze stad?
BLINDE VLEK 5: Kan een woonbeleid zonder huurdersparticipatie?
In alle buurlanden zijn er sterke huurdersorganisaties die de belangen van de huurders behartigen. Of is er een administratie met goed uitgeruste stedelijke ondersteunende woondiensten. Bij de uitwisseling van Europese bewonersgroepen bleek steeds dat Vlaanderen achterop hinkt.
Tijdens ontmoetingen met de IUT (International Union of Tenants) trekken de Duitse huurders steeds de aandacht. Van de 82 miljoen Duitsers zijn er 40 miljoen huurders. Er is een streng beleid naar de verhuurders toe om kwaliteit te leveren aan een billijke prijs. Onze bezoeken bij huurdersplatforms in Denemarken en Nederland waren verfrissend. Birmingham en Glasgow waren fantastisch. Deze stadsbesturen ondersteunen de huurders optimaal. In huurdersstad Wenen ontmoetten we de gelukkigste stedelingen ter wereld.
In 1999 werd PASH, Platform Antwerpse Sociale Huurders, opgericht. Onder begeleiding van een ploeg ambtenaren en middenveldorganisaties werd de vertrouwensband verhuurder-huurder versterkt. Het is een spijtige zaak dat onder impuls van schepen Duchateau deze participatie in 2018 werd opgedoekt.
Het is spijtig dat de Vlaamse regering weinig voeling heeft met stedelijk wonen. Ze wil huisbazen beschermen tegen de risico’s van verhuring, ze beperkt contracten sociale huur tot negen jaar, zij vindt huurders en sociale huurders eerder een last. Uiteraard zijn er lastposten bij de huurders, maar de huurders in onze stad engageren zich voor tuinstraten en vergroening van straten en pleinen. Straatvrijwilligers houden de stad proper. We zullen in Antwerpen bewijzen dat we geen lastposten zijn en dat het anders kan en moet met het stedelijk woonbeleid.
Ook in andere steden is er armoede en een wooncrisis.
Op 17 oktober, de Werelddag tegen Armoede, kwamen 350 actievoerders in Turnhout op straat voor een fakkeltocht georganiseerd door ‘t ANtWOORD. Coördinator Chris Dielis sprak er over de noden en oplossingen voor de wooncrisis.
180.000 Vlaamse gezinnen wachten op een sociale woning. Eind vorig jaar stonden er zo’n 5.400 gezinnen op de wachtlijst van de Ark. Een record aantal. 2.400 gezinnen staan momenteel op de wachtlijst van het SVK Noorderkempen. Ondanks dat de investeringen in het woonbeleid jaar na jaar stijgen, blijft de woonnood nog sneller toenemen. Het is hoogtijd voor oplossingen die echt werken om deze wooncrisis aan te pakken.
Kandidaat-huurders moeten vaak jaren wachten op een sociale woning. Dit heeft een grote impact op hun leefbudget. Mensen ontvangen na 4 jaar op de wachtlijst, een Vlaamse huurpremie om tegemoet te komen in de huurkosten op de private huurmarkt. Dit is echter onvoldoende. Pas wanneer deze gezinnen effectief in een sociale woning terecht kunnen, krijgen ze terug wat meer financiële ademruimte.
Het bouwtempo voor sociale woningen moet drastisch opgetrokken worden. De budgetten zijn voorhanden. Dit geld moet zo snel mogelijk omgezet worden in bakstenen. Bouwprocedures moeten vereenvoudigd worden en buurtbewoners moeten meer gesensibiliseerd worden. Sociale woningbouw heeft onterecht een negatief imago.
Maar ook gemeenten moeten meer doen dan enkel het bindend sociaal objectief nastreven. Benader dit niet als een maximaal te behalen doelstelling, maar als een minimale doelstelling. Schaf het plafond van 15% sociale woningbouw af en beloon steden en gemeenten die meer sociale huisvesting realiseren.
Private verhuurders kunnen vandaag de dag al ondersteund worden bij de renovatie van hun woning, om deze nadien ter beschikking te stellen via een sociaal verhuurkantoor. Op die manier wordt de eigenaar ontlast van een aantal zorgen en worden deze woningen ter beschikking gesteld van mensen die op de wachtlijst voor sociale huisvesting staan. Het is van groot belang deze vormen van samenwerking tussen private en sociale huur te blijven promoten.
Geconventioneerd verhuren
Kandidaat-huurders die wachten op een sociale huisvesting zijn tussentijds wel aangewezen op de private huurmarkt. En ook daar stellen zich een aantal grote uitdagingen.
52% van de private huurders betaalt meer dan 1/3de van zijn inkomen aan huur. De gemiddelde huurprijs ligt tussen 650 à 700 € per maand. Reken daarbij nog de bijkomende kosten aan gas, water en elektriciteit… Voor mensen die leven met een beperkt inkomen blijft er na het betalen van alle andere rekeningen, nog maar een beperkt leefbudget over. 47% van de private huurwoningen zijn bovendien ontoereikend qua kwaliteit.
Heel wat mensen die leven in of nabij armoede, wonen in onaangepaste woningen. Vaak met veel mensen in te kleine appartementen of in woningen die slecht geïsoleerd zijn, die vochtig zijn en niet altijd conform de geldende normen qua elektriciteit, verwarming ed.
Ze zijn vaak het slachtoffer van huisjesmelkerij maar staan financieel niet sterk genoeg om te verhuizen naar een andere woning. Ze berusten in hun situatie omdat ze bang zijn voor een conflict met de huisbaas of – wanneer er een woninginspectie zou komen – het huis onbewoonbaar zou worden verklaard. Er zijn gewoon te weinig kwalitatieve, betaalbare woningen ter beschikking op de private huurmarkt.
Mensen in precaire situaties worden nog al te vaak slachtoffer van discriminatie. Onze oproep: maak werk van praktijktesten.
De Vlaamse overheid zou verder kunnen investeren in een systeem van geconventioneerd verhuren, waarbij private verhuurders ondersteund en ontzorgd worden om kwaliteitsvolle woningen betaalbaar te verhuren. Zo maak je de huurmarkt aantrekkelijk voor potentiële verhuurders en investeerders en kan je het huuraanbod uitbreiden en de krapte tegen gaan.
De nieuwe MijnVerbouwLening zet al een stap in de juiste richting, maar dit kader kan verder uitgewerkt worden.
Op lokaal niveau moet er dringend werk gemaakt worden van een daadkrachtig antidiscriminatiebeleid. Mensen in precaire situaties worden nog al te vaak slachtoffer van discriminatie. Onze oproep: maak werk van praktijktesten.
Nieuw toewijzingssysteem: meer mensen op straat
Tot slot maken wij ons ernstig zorgen over het nieuwe toewijzingssysteem dat Minister Diependaele wil invoeren in 2023. In dat nieuwe toewijzingssysteem zal de kandidaat-huurder voor 80% van de toewijzingen moeten aantonen dat hij in de laatste tien jaar minstens vijf jaar onafgebroken in dezelfde gemeente of in het werkingsgebied van de woonmaatschappij woont. Deze uitgesproken focus op lokale binding wordt zo een echt uitsluitingsmechanisme.
Wie in een andere regio wil gaan wonen en nood heeft aan een sociale woning, wordt dat in de praktijk belet. Wie in een andere streek wil gaan wonen bijvoorbeeld omdat de kinderen in die regio zijn gaan wonen, omdat je nog niet zo lang in het land bent of omdat je daar werk hebt gevonden, maakt in de praktijk quasi geen kans meer op een sociale woning.
20% van de toewijzingen zullen gebeuren als ‘versnelde toewijzing’. Mensen met een extra of acute kwetsbaarheid op de woonmarkt kunnen via deze weg instromen. Voor deze 20% wordt er dus geen lokale binding opgelegd.
Deze instroommogelijkheid komt in de plaats van de bestaande versnelde toewijzingen bij sociale huisvestingsmaatschappijen en het puntensysteem van de sociale verhuurkantoren, die voorrang mogelijk maken voor gezinnen in de meest dringende nood. Beide systemen zijn vandaag goed voor bijna 30% van de nieuwe toewijzingen van sociale woningen.
Met maar 20 in plaats van 30% van het huidige aantal toewijzingen aan deze kwetsbare huurders, zullen meer mensen op straat terecht komen en langer in noodwoningen en andere opvangsystemen moeten verblijven.
Acht organisaties, waaronder het Netwerk tegen Armoede, hebben hiertegen beroep aangetekend bij de Raad van State wegens schending van het recht op wonen. Verstrengde toelatingsvoorwaarden haalt mensen uit de statistieken, maar vermindert de woonnood niet!
Bron: De Wereld Morgen