Het monumentale Thermae Palace op de Oostendse zeedijk wordt binnenkort met publieke middelen gerenoveerd. Nadien kan de Oostendse vastgoedfamilie Vanmoerkerke, die het pand vandaag huurt, het hotel kopen. Dat alles ondanks hun jarenlange verwaarlozing van het monument.
Het was Leopold II die begin vorige eeuw de opdracht gaf om gaanderijen op de Oostendse zeedijk te bouwen. Vanaf 1909 kon de koninklijke familie met haar gevolg op droge voeten en in de schaduw tussen de naburige Koninklijke Villa en de Wellingtonrenbaan flaneren. In de jaren 30 opende Leopolds opvolger Albert I het aanpalende kuuroord Thermaal Instituut, het huidige Thermae Palace.
Thermae Palace ontvangt nog steeds gasten, maar moet dat doen in opgelapte ruimtes, omdat het gebouw lange tijd verwaarloosd is. Twee telgen uit de familie Vanmoerkerke, politiek goed geconnecteerde vastgoedontwikkelaars en vroegere Sunair-oprichters, baten het complex sinds 2013 uit via hun vennootschap Restotel. Ze betwisten al meer dan een decennium de onderhouds- en renovatieverplichtingen, net als de vorige huurders Apollo Hotels en de familie Desimpel.
Het huurcontract van 1998, dat nog steeds loopt, is nochtans helder. De huurder moet “zonder enig voorbehoud noch beperking, gedurende de gehele duur van zijn huur op zijn kosten instaan voor alle herstellingen, zowel huurders- als eigenaarsherstellingen, elke vernieuwing en alle onderhoud van het gehele complex”.
Tegenover die zware onderhouds- en renovatieverplichting staat een jaarlijkse bescheiden huurprijs van (geïndexeerd) ruim 188.000 euro voor het hele complex. Maar Restotel weigert op eigen kosten te renoveren. Het bedrijf verwijst naar een plattegrond in een bijlage van de huurovereenkomst waarin de contouren van het gebouw met een blauwe stift omlijnd zijn aan de binnenkant. Daardoor willen de huurders enkel de binnenkant van het gebouw onderhouden. In een getekende bijlage van het huurcontract staat nochtans een gedetailleerde reeks renovatiewerken opgesomd, ook aan de buitenkant. Dit document maakt ook duidelijk dat het niet aan de stad of Vlaanderen is om zomaar tussen te komen.
Om van het sluimerende conflict rond de renovatieverplichtingen af te zijn, proberen het stadsbestuur en de Vlaamse overheid Restotel al jaren gedienstig te zijn met een deal. Het bedrijf heeft de stad in de tang, want niemand wil nog langer bijkomend verval.
Het hotel, zowel het gebouw als de inboedel, krijgt binnenkort een gesubsidieerde make-over via een projectvennootschap met de familie Vanmoerkerke als meerderheidsaandeelhouder (50% + 1 aandeel), Participatiemaatschappij Vlaanderen (PMV) via de Erfgoedkluis (45%) en de stad Oostende. De samenwerkingsovereenkomst uit 2023 die dat mogelijk maakt, lijkt vooral op handjeklap tussen overheden en de private uitbater. Oostendse burgerbewegingen uitten al langer kritiek op de manier waarop het stadsbestuur de hoteluitbater uit de wind zet en een verkoop van het monument voorbereidde. Apache bekeek een stapel publieke documenten en zag ook vertrouwelijke stukken waaruit blijkt dat de actiegroepen wel degelijk een punt hebben.
8 miljoen schadevergoeding
Het thermencomplex was in Oostende een terugkerend onderwerp tijdens de voorbije gemeenteraadsverkiezingen, die bits verliepen. Om de renovatie voor de private partner Restotel ‘haalbaar’ te maken, stelden toenmalig burgemeester Bart Tommelein (Anders) en toenmalig schepen Björn Anseeuw (N-VA) eerder dat jaar voor om een zeventien verdiepingen tellende woontoren met een vloeroppervlakte van ruim 15.000 vierkante meter op de parking van het monument toe te staan. De stadsadministratie kreeg meteen de opdracht om een ruimtelijk uitvoeringsplan voor te bereiden. Tegelijk werd ook met Vlaanderen onderhandeld om het museum MuZee in een vleugel van het complex onder te brengen. Dat zou Restotel jaarlijks 1,2 miljoen euro huur opleveren.
Oostendenaars roerden zich. Actiegroep Dement verzamelde net voor de verkiezingen meer dan 10.000 handtekeningen en Tommelein bond in “bij gebrek aan draagvlak”. De ondertussen uitgetreden politicus lanceerde wel een oproep aan de Vlaamse overheid om 30 miljoen euro voor het monument op te hoesten. Toenmalig erfgoedminister Matthias Diependaele (N-VA) reageerde afwijzend, maar in het Vlaamse regeerakkoord haalden de nieuwbakken Oostendse coalitiepartners N-VA en Vooruit hun slag wel thuis. Het lokaal renovatiedossier haalde namelijk de regeringsonderhandelingen.
“Na de verkiezingen van juni (2024, red.) zijn Jeroen Soete (Vooruit-kamerlid, red.) en ikzelf direct beginnen spreken met de Vlaamse onderhandelaars over extra middelen voor het Thermae Palace”, schrijft burgemeester John Crombez op de website van Vooruit Oostende. “Parlementslid Charlotte Verkeyn (N-VA-Kamerlid en eerste schepen in Oostende, red.) deed hetzelfde met haar onderhandelaars. Dat heeft Oostende en dit iconische gebouw duidelijk op de radar gezet bij de Vlaamse formatie. We zijn dan ook bijzonder erkentelijk dat formateur en beoogd minister-president Matthias Diependaele en de andere onderhandelaars van het Vlaamse regeerakkoord voorzien in deze nodige middelen. Zo zorgen ze er mee voor dat Thermae Palace terug zal kunnen schitteren én dit zonder dat er op de Parc Royal-site gebouwen moeten worden neergezet.”
De Vlaamse Regering besliste om de projectvennootschap met Restotel maar liefst 30 miljoen euro toe te stoppen om het hotelcomplex te renoveren, uit te breiden én in te richten. De toegezegde steun komt bovenop 12 miljoen euro voor de renovatie van de gaanderijen links en rechts van het gebouw. Die werken zijn na de zomer van 2025 gestart en uit de samenwerkingsovereenkomst gelicht, een zorg minder voor Restotel en een kost meer voor de stad, op voorwaarde dat de gaanderijen publiek blijven.
In de samenwerkingsovereenkomst zetten de stad Oostende en PMV alles in stelling om het complex nadien te verkopen aan de private partner. Om inzicht te krijgen in die constructie moeten we terug naar de vorige legislatuur.
Sluipende besluitvorming
Crombez haalde het geld binnen, maar het was voormalig burgemeester Bart Tommelein die de kiem legde voor de miljoenensubsidie. Hij bereidde al in 2019 ook de sluipende privatisering van het complex voor. En keek daarvoor naar Vlaanderen.
Om de renovatie van het thermencomplex mogelijk te maken, besliste de Vlaamse overheid toen om de Participatiemaatschappij Vlaanderen in te schakelen. PMV moest haar investeringsrol – via het fonds De Erfgoedkluis – en de herwaardering van de site onderzoeken. De participatiemaatschappij werkte vijf scenario’s uit. Een daarvan – “een participatieve structuur en heronderhandeling huurcontract met huidige exploitant” – kwam uit de bus “als meest optimale oplossing voor alle partners”.
Voor dat scenario moest een projectvennootschap opgericht worden met drie bestuurders voorgedragen door Restotel, twee bestuurders voorgedragen door PMV en een waarnemer aangeduid door de stad. Die waarnemer mag de vergaderingen van de raad van bestuur bijwonen, maar de stad heeft dus geen bestuurder. Daardoor heeft de private partner – op dat moment een gewone huurder – een doorslaggevende stem in het bestuursorgaan.
Vrijstelling herstelverplichting
Het basisdocument dat de verkoop uitstippelt is tot op heden slechts een intentieverklaring. Eind 2023 keurden de coalitiepartners (Open Vld, N-VA, Groen en CD&V) in de Oostendse gemeenteraad de samenwerkingsovereenkomst goed. Tegelijk keurde de gemeenteraad ook een addendum aan de oude huurovereenkomst goed. Daarin staat dat Restotel voortaan vrijgesteld wordt van alle herstelverplichtingen. Dat laatste is opmerkelijk, aangezien het bedrijf al langer huurdersverplichtingen negeert. De vrijstelling is meer dan waarschijnlijk een geste om het dossier te deblokkeren.
Voormalig Vooruit-schepen Yves Miroir – die in 2018 overstapte naar Groen en daar in september 2023 aan de deur werd gezet – stemde toen als enige tegen de samenwerkingsovereenkomst. Vooruit, met huidig burgemeester John Crombez op de oppositiebanken, onthield zich, samen met Vlaams Belang.
In een bijlage van de samenwerkingsovereenkomst wordt duidelijk waar Miroir zich vooral druk over maakte: de verborgen privatisering. In de bijlage staat dat er “nood is aan een aangepaste beheers- en eigendomsstructuur”. Volgens het document moeten de “oude en onduidelijke juridische eigendomstitels” verduidelijkt worden “om toekomstige investeringen mogelijk te maken”.
De grond en gebouwen zelf blijken amper iets waard. Een Oostendse landmeter schatte in oktober 2023 dat de gebouwen van het thermencomplex bij een normale verkoop onder marktconforme voorwaarden ruim 26 miljoen euro kunnen opbrengen. Na aftrek van de renovatiekost kwam ze evenwel tot de conclusie dat er geen restwaarde is. Vastgoeddienst CBRE komt – na een uitgebreidere analyse – tot een gelijkaardige conclusie. De grond en de gebouwen zijn elk 1 euro waard.
In de geheime ‘termsheet’, een nota die de basisprincipes van de toekomstige statuten en de aandeelhoudersovereenkomst vastlegt, komt de aap uit de mouw. Daarin staan mogelijkheden om de grond en gebouwen aan de private partner te verkopen. “Een eventuele exit door de stad Oostende en PMV zal plaatsvinden onder de vorm van een verkoop van aandelen van de projectvennootschap. Wat de waardering van de aandelen betreft, zal gebruikgemaakt worden van een waarderingsformule.”
Vanaf het derde jaar tot en met de dag voor de zevende verjaardag van de voorlopige oplevering, heeft Restotel een zogenaamde ‘call optie’. Restotel kan alle aandelen van de stad Oostende en PMV overkopen “tegen de hierna vermelde uitoefenprijs”. De berekening zelf is verborgen in bijlagen die het publiek niet kan zien.
Vanaf de achtste verjaardag na de voorlopige oplevering heeft Restotel die call optie elk jaar. Op de oneven jaren heeft PMV een ‘put optie’, waarbij zij Restotel en/of de stad Oostende kan uitkopen. Die afspraken gelden twintig jaar en worden telkens stilzwijgend verlengd voor een nieuwe termijn van vijf jaar. Hoewel de projectvennootschap zelf nog niet is opgericht, werd het verkoopscenario heel duidelijk uitgewerkt.
Volgens een financieel plan dat bij de termsheet hoort, pompt Restotel 6,3 miljoen euro in het projectvennootschap, PMV 5,6 miljoen euro en het stadsbestuur 457.000 euro. De rest van de middelen wordt via leningen en subsidies opgehaald. Voor de totale renovatiekost variëren de schattingen naargelang de bron tussen 94 en 156 miljoen euro.
Dubbelspel
De hele renovatie zal begeleid worden door een projectmanager uit de stal van Kaizer, een vennootschap rond William Vanmoerkerke, een van de twee zaakvoerders van Restotel. Op 12 december 2023, tussen de goedkeuring van de samenwerkingsovereenkomst door het schepencollege en de bespreking op de gemeenteraad, pompte Vanmoerkerke 600.000 euro in de vennootschap. Die onthulling van voormalig schepen en op dat moment Groen-gemeenteraadslid Yves Miroir zorgde voor ophef op de gemeenteraad. Vragen of de (goedbetaalde) projectmanager wel neutraal genoeg is, beantwoordde het stadsbestuur met de mededeling dat er juridisch geen probleem is.
Later blijkt dat het ‘strategisch communicatiebureau’ Growth Inc. de communicatie voor het renovatieproject zal doen. Voormalig burgemeester Bart Tommelein, die na de verkiezingen de overstap maakte naar Growth Inc., haastte zich erbij te vertellen “dat hij zich niet met het dossier zal inlaten”.
“Geen probleem”
Halfweg 2024 trekt actiegroep Dement ook naar de vrederechter. Die liet het stadsbestuur en uitbater Restotel oproepen voor een verzoeningsprocedure. De actiegroep verwijst in het gesprek naar het fameuze artikel 4 van de huurovereenkomst met Restotel. Als huurdersverplichtingen niet nageleefd worden, dan moet de huurovereenkomst ontbonden worden, zo is de redenering. De vrederechter ontvangt een verrassend antwoord. Volgens Tommelein en Vanmoerkerke is er geen discussie over het naleven van de onderhouds- en renovatieverplichtingen. “Er is geen probleem”, schrijven ze in een gezamenlijk ondertekende brief op papier met hoofding van de stadsadministratie.
Het nu onbestaande geschil was een half jaar eerder net het argument voor het oprichten van een projectvennootschap die het complex moest renoveren. “Het complex verkeert helaas in slechte staat en de benutting van het Thermae Palace Complex is niet optimaal”, zo staat in het raadsbesluit. “Het bestaan van een nog langlopende handelshuur op het pand, een sluimerend geschil over de onderhoudsverplichtingen van Restotel of de stad, de dwingende restauratie-eisen vanuit erfgoedperspectief en de verknochting met de Oostendse identiteit maken een succesvolle herontwikkeling een bijzonder moeilijke oefening, getuige hiervan de jarenlange stilstand in dit dossier.”
Het stadsbestuur stuurde tussen 2010 en 2017 ook vier aanmaningen naar Restotel, telkens zonder verder gevolg.
Koninklijke Gaanderijen afgesplitst
Vlaanderen investeert niet alleen 30 miljoen in de renovatie van het hotel. Er worden ook nog eens ruim 12 miljoen euro publieke middelen vrijgemaakt om de oostelijke en westelijke gaanderijen te renoveren. De 400 meter lange gaanderijen worden sinds 2017 gestut, omdat gevels afbrokkelen door waterinsijpeling.
Eind september 2025 passen het stadsbestuur, PMV en Restotel hun afsprakenkader van 2023 terug aan. Ze lichten de gaanderijen en de koppen (de ruimtes aan de uiteinden) uit het grote renovatiedossier. Dat blijkt uit het document ‘Principes op de hoofdlijnen’, dat in tegenstelling tot wat de titel laat uitschijnen, bij momenten heel gedetailleerde afspraken maakt over onder meer wc’s en vloertegels.
Door twee derde van de gaanderijen uit de publiek-private samenwerking te halen, moet Restotel niet bijdragen aan de renovatie. Het geld voor de subsidies komt uit het Europees coronaherstelfonds en die middelen moeten tegen eind 2026 opgebruikt zijn. De stad zoekt uit of eventuele overschotten van de subsidies naar de projectvennootschap kunnen. Ook het toekomstige onderhoud zal bij de stad liggen.
In het document ‘Principes op de hoofdlijnen’ wordt verder ook afgesproken dat het hotel zijn capaciteit quasi kan verdubbelen van 116 naar 210 kamers. Aangezien er geen toren komt op de parking, is het onduidelijk waar die kamers dan ingericht zullen worden.
De ruimte voor kamers met hotelfunctie komt allicht ‘vrij’ omdat het Oostendse Museum voor Moderne Kunst, MuZee, dan toch niet zal verhuizen naar de thermen. In de aanvulling op de samenwerkingsovereenkomst in 2025, gaan de partijen uit de projectvennootschap ervan uit dat Toerisme Vlaanderen nog 15 miljoen euro in de site investeert. Dat geld werd eerder toegezegd voor de inrichting van MuZee. De projectpartners schrijven in de aanvulling dat Vlaanderen het geld zal ‘heralloceren’ wegens de “bijkomende aantrekkelijkheid van het Hotel Plus voor zakelijk toerisme in erfgoedlocaties”.
Inclusief luxueuze binnenafwerking
Uit dit document blijkt tot slot dat het renovatiedossier niet alleen draait om de ruwbouw of een casco-afwerking. De projectvennootschap zorgt ook voor de afwerking en de binneninrichting, zowel van de gemeenschappelijke delen als de luxekamers, inclusief meubilair en apparatuur.
De projectvennootschap is nog niet officieel opgericht, maar de werken aan Thermae Palace starten allicht in 2027. De renovatie zal drie jaar duren en ingrijpend zijn: het gebouw wordt gestript en heropgebouwd aan de binnenkant. Voor een honderdjarig monument kan dat lastig zijn. In een aanvulling op de samenwerkingsovereenkomst gaan de stad, PMV en Restotel echter uit van “een beperkte lijst van waardevolle erfgoedelementen”.
Tijdens een werfbezoek in maart 2025 beloofde erfgoedminister Ben Weyts (N-VA) alvast “soepel om te springen met de erfgoedwaarde van het gebouw”. Na de renovatie zal de projectvennootschap het complex voor 99 jaar in erfpacht geven aan Restotel. Op papier, want drie jaar na de voorlopige oplevering kan de huidige huurder het monument kopen. En dat terwijl Vlaanderen tientallen miljoenen investeert in een publiek-privaat project en Restotel nog steeds een lopende huurovereenkomst met renovatieverplichting heeft.
Bron: APACHE.be