De huurprijs dreigt nóg verder te stijgen als er niet snel extra huurwoningen bijkomen. Daarvoor waarschuwen de vastgoedmakelaars, die vooral naar de overheid kijken om investeringen te stimuleren. “Er is maar één weg om hulp te bieden aan wie nu geen betaalbare woning vindt.”
Een wake-upcall.” Zo noemt makelaarsfederatie CIB haar nieuwe huurbarometer, met daarin een analyse van de huurprijzen van het afgelopen jaar. Een sterke stijging valt op, al lijkt die vooral gedreven te zijn door de inflatie. Het leven werd duurder, de lonen stegen, de huurprijzen volgden.
Maar er is meer aan de hand, zo waarschuwt de federatie. “De huurmarkt zit in een perfecte storm”, zegt Kristophe Thijs, directeur communicatie bij CIB.
Enerzijds is er meer vraag naar huurwoningen. “Door de hogere rentevoet is het moeilijker om een woning te kopen en dus wordt er meer – of langer – gehuurd”, verklaart Thijs die evolutie.
Het aanbod volgt niet. Zo verdwijnen veel oudere woningen van de huurmarkt, omdat eigenaars liever verkopen dan renoveren. Daarnaast komen er ook weinig nieuwe huurwoningen bij.
Investeerders zijn vertrokken
“De stijgende rentevoeten hebben investeerders doen vertrekken, maar nu keren ze ook niet massaal terug”, zegt Thijs. Door diezelfde rentevoeten, maar – volgens de makelaars – ook door maatregelen van de overheid. Er wordt dan onder meer gekeken naar de verhoging van de btw op sloop- en heropbouwprojecten door projectontwikkelaars. De federale regering verhoogde die van 6 naar 21 procent.
Maar ook de aangepaste verkooprechten – de vroegere registratierechten – spelen een rol. De Vlaamse regering verlaagde die voor de enige eigen woning naar 3 procent, voor andere woningen steeg die tot 12 procent.
De makelaars zijn duidelijk: er moet dringend iets fundamenteel veranderen, “anders verwachten we extra prijsstijgingen, bovenop het inflatie-effect”. Het aantal gezinnen dat uit de boot valt – omdat ze die prijzen niet kunnen betalen – dreigt zo ook groter te worden.
Weinig aanbod voor mensen met een laag inkomen
Voor mensen met een laag inkomen is het helemaal niet gemakkelijk. Zo’n 175.000 mensen staan momenteel op de wachtlijst voor een sociale woning, de gemiddelde wachttijd daar is vier jaar. Zij moeten zich naar de private huurmarkt begeven, al hebben ze wel recht op een huurpremie.
Hoe dan ook worden ze op de private markt met hoge prijzen geconfronteerd. Van de 55.000 nieuwe contracten die geanalyseerd werden, bleken er maar 8,4 procent met een huur van minder dan 600 euro.
Over het algemeen wordt aangeraden dat de kosten voor een woning – de afbetaling van een lening of de huurprijs – best slechts een derde van het inkomen inhouden. “Dan kan je al snel de conclusie trekken dat het een moeilijke zoektocht is voor mensen met een inkomen van minder dan 1.800 euro per maand, zeker als er concurrentie is”, zegt Thijs.
“Er is maar één route om hulp te bieden aan wie het nu moeilijk heeft om een betaalbare huurwoning te vinden: het aanbod verruimen”, stelt Thijs. “Er is nood aan meer en betaalbaar aanbod. Extra sociale woningen zijn een logische prioriteit, maar daarnaast moet de focus ook liggen op het stimuleren van investeringen. Je hebt als overheid de private investeerders broodnodig.”
Concreet vragen de makelaars om de btw op sloop en heropbouw te herbekijken, net als het tarief voor de verkooprechten.
Budgethuren en sociale woningen
Vlaams minister van Wonen Matthias Diependaele (N-VA) benadrukt dat de huurprijzen momenteel de inflatie volgen en dus een normale evolutie kennen. Hij deelt wel de bezorgdheid over de stijgende vraag en het aanbod dat niet volgt. Al zijn er al maatregelen genomen, zo benadrukt hij in “De ochtend” op Radio 1.
Hij verwijst daarvoor naar het budgethuren, waarbij mensen die net geen recht hebben op een sociale woning een woning kunnen huren tegen een verlaagde huurprijs, 15 tot 25 procent onder de marktconforme prijs. “Dat is in oktober van start gegaan en enkele honderden woningen staan al in de steigers. Daarnaast werd er vorig jaar 841 miljoen euro geïnvesteerd in sociale woningbouw, een recordbedrag.”
Minister Diependaele kijkt ook naar de federale regering. “De verhoging van de btw voor sloop en heropbouw was geen goede maatregel. Die moet worden teruggedraaid, om zo het aanbod te vergroten.”
De prioriteit was om zoveel mogelijk mensen een woning te kunnen laten kopenMinister van Wonen Matthias Diependaele (N-VA)
En die verhoogde verkooprechten, dan? “Die aanpassing hebben we ingevoerd omdat jonge kopers in concurrentie kwamen met beleggers, die meer konden uitgeven. Op die manier zagen de kopers de woning altijd aan hun neus voorbijgaan. Dat wilden we verhelpen.”
“De prioriteit van de Vlaamse regering was om zoveel mogelijk mensen een eigen woning te kunnen laten kopen. Daarom hebben we veel maatregelen genomen om kopers te ondersteunen”, geeft de minister toe. “Maar daarnaast hebben we ook nood aan een sterke huurmarkt. Ook daar hebben we maatregelen genomen om dat aanbod op te trekken.”
Al moet er volgens de minister ook worden gekeken naar de gestegen vraag. “Door migratie stijgt de druk op de huurmarkt. Vraag en aanbod moeten in evenwicht zijn.”
Maatregelen voor kopers kunnen effect hebben op huurmarkt
“Je moet beseffen dat maatregelen voor de koopmarkt een effect kunnen hebben op de huurmarkt”, zegt Sien Winters, coördinatie van het Steunpunt Wonen. “Door het verschil in verkooprechten is een woning aankopen duurder voor een investeerder dan voor een eigenaar-bewoner. Die investeerder zal dat verschil proberen terug te krijgen via de huurprijs, waardoor die prijs stijgt. Als dat niet kan, gaat hij zijn woning misschien van de huurmarkt halen.”
Daarnaast is er volgens Winters niet enkel een probleem van het aanbod. “Verhuurders moeten een zekere prijs vragen om het rendement eruit te halen, anders wordt verhuren voor hen niet zo interessant. Voor een bepaalde groep mensen, die met de laagste inkomens, betekent een redelijke prijs voor een goede woning een te hoge belasting op hun inkomen, waardoor ze vaak noodgedwongen kiezen voor ondermaatse woningen. Het is naast een aanbodprobleem ook een inkomensprobleem.”
Bron: VRTnws